房地产企业IPO纷纷搁浅 圈钱圈地模式难再续

　　股市寒流将迫使今年排队赴港上市的40多家内地房企中止IPO。

　　“恒大地产上市受挫主要是因为股市低迷，但其核心资产不被投资者认可也是原因之一。”安邦咨询房地产分析师苏晶接受中国经济时报记者采访时指出，恒大地产将圈来的土地直接作为上市筹码，而没有像其他一些企业将土地进行一些积极运作，达到一定标准再上市，投资价值受影响。而且，其很多土地在连三线城市都算不上的小县城，不具备较大的投资价值。

　　竞争重点由土地转变为现金

　　“要么上市，要么倒闭，这是很多准备上市的房企目前面临的问题。”苏晶表示，为了筹备上市，这些企业大量圈地占用现金流，有的还因此背负沉重债务。

　　目前上市融资渠道受堵，除非在内地私募到资金或者筹到海外资金，抑或被其他地产商收购，否则就只能倒闭。她认为潘石屹的“百日剧变”言论并非危言耸听。

　　对此，光大证券房地产分析师赵强表示，部分房企因资金链问题面临破产的可能性在增加。

　　“现在银行信贷紧缩，股市下跌，境外投资者对内地房产谨慎，再加上销售紧张，越是准备上市的公司现在越困难。”然而，广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文对记者表示，尽管地产业衰退确已明显，但其运作都自有规律和周期性，一个项目的运作往往是两三年的周期，怎么可能短短100天就有很多房企会倒闭?

　　“今年房企考虑更多的不是生产而是生存。”深圳中原总经理李耀智对记者表示，融资收窄背景下，今年房企竞争的重点将由土地转变为现金。

　　苏晶告诉记者，现在地产企业采取的策略是先尽量按兵不动，争取撑到市场回暖;撑不住就只有加快回款;如果连回款都有问题，只能出让，出让不成则只能被淘汰。

　　“我最近收到恒大地产旗下御景半岛7折销售的短信。”赵卓文表示，7折的优惠幅度是广州房地产发展十几年以来前所未有的，恒大的资金紧张程度出人意料。

　　记者查阅相关消息获悉，恒大地产日前启动降价促销策略，以加快回笼资金。3月27日，恒大地产在广州的知名楼盘恒大御景半岛有100套单位以7折销售，全江景准现楼7980～9380元/平方米，并附送3000元/平方米的豪华装修。另有10套独立别墅、5套联排别墅以7.5折发售。而其旗下“恒大云湖”、“世纪名门”和“金碧领秀国际”项目近日均传出打折消息。

　　业内人士分析指出，遭遇资金困境的房地产企业将不得不以降价抛售房产或低价转让土地等方式回笼资金。

　　“圈钱+圈地”难再续

　　2007年，开发商一手圈地一手圈钱造就了股价、地价相互拉升的巨大财富效应，新地王频频出现，地产股则因为地产公司土地储备的快速扩张而不断创新高，上市地产公司市值快速膨胀。

　　而一旦资本市场低迷，不仅上市地产公司财富大幅缩水，而且融资艰难让开发商“圈钱+圈地”的财富模式顷刻崩溃，大量土地储备非但不能给地产公司增加价值砝码，反而让其资金链高度紧绷，大批大肆圈地的开发商陷入“钱荒”困境。

　　相关数据显示，为了准备上市，恒大地产在去年一年时间内将土地储备扩张近9倍，目前高达4580万平方米，仅次于碧桂园，是万科的两倍。

　　“恒大地产在春节前以总价41亿元、楼面地价13053元/平方米的价格，拍下广州天河区员村绢麻厂地块，其不计成本拿地的行为近乎疯狂。”赵卓文指出，2008年是收缩年，去年扩张过快的企业将付出代价。

　　“在资金紧张的大势之下，疯狂圈地行为将逐渐退潮，‘圈钱+圈地’的极速增长模式将难以为继。”苏晶表示，即便是已经上市的公司，由于在各种不利因素下，公司业绩遭受考验，再加上投资者信心不足，在不断抛售股票，其不可能像以前一样大肆圈地。

　　“中国经济增速放缓趋势逐渐明朗，房地产市场受影响是可以预期的。”赵强在其不久前发布的2008年房地产业研究报告中指出：“未来一年内，房价和股价创新高的可能性进一步减弱，楼市可能没有‘下半场’了。”

　　他认为，在投资者谨慎、融资收窄背景下，今年房地产企业也会谨慎拿地。

　　“尽管很多公司因为扩张过快而面临倒闭，但也有一些企业的现金流比较稳健，滚动开发运作得很好。”李耀智表示，虽然不能像去年那样大规模拿地，但手里有钱的企业在目前市场低迷的背景下反而有好的机会低价拿地或者收购项目。

　　对此，赵卓文也表示，低位拿地、高位卖房才能赚钱，而今年会有很多低位拿地的机会。他认为，万科就非常聪明，去年率先卖楼回笼资金，今年已经开始加快并购步伐。

　　潘石屹也在一次演讲中承认，SOHO中国将利用手中的150亿现金侧重进行土地收购。对此，苏晶表示，房地产业大洗牌正在进一步加速。